ما الذي يحدد تطوير المستودعات؟
ما الذي يحدد تطوير المستودعات؟
الشهادات ، المسبقة والكهرباء-ما الذي يحدد تطوير المستودعات؟ الواقع الجديد لاستثمار المستودعات هو أقل مخاطر ، والمزيد من المتطلبات ، وتصنيع الصين كابوكلوج لوجستيات الشحن المسبق كعامل مهم
حاليًا ، يتم ملاحظة أعلى نشاط استثماري في المشاريع التي يتم تأمينها مسبقًا على مستوى لا يقل عن 50-60 ٪ من المساحة. غالبًا ما يكون هذا المستوى من الإشغال شرطًا أساسيًا لبدء البناء - يركز المطورون اليوم بشكل كبير على تقليل المخاطر ، مما يجعل التطورات المضاربة بالكامل نادرة.
أصبح السوق بوضوح مستقطب. من ناحية ، هناك لاعبون مثل GLP أو CTP أو Hillwood ، الذين لا يزالون يطورون مشاريع مضاربة بنشاط - خاصة في المواقع الرئيسية التي يكون فيها الطلب مستقرًا ويمكن التنبؤ به. من ناحية أخرى ، هناك مطورون يفضلون النموذج المسبق ، وإطلاق الاستثمارات فقط بعد توقيع عقود الإيجار.
لا تزال مشاريع BTS (Build-to-Suit) و BTO (البناء إلى البناء) قطاعًا مهمًا للسوق ، خاصة بالنسبة للمستأجرين ذوي المتطلبات الفنية المحددة أو المهتمين بملكية المنشأة. ومع ذلك ، يتم تحقيقها بشكل انتقائي ، وخاصة من قبل المطورين ذوي الخبرة المتخصصين في حلول مخصصة.
اكتسبت تنشيط مواقع الحقول البنية وتحويلها أهمية أيضًا - لا سيما في سياق الخدمات اللوجستية الحضرية ومحدودية توافر الأراضي في conurbations. على الرغم من أن حصتها في السوق لا تزال صغيرة ، إلا أن هذا الاتجاه يعزز تدريجياً.
لذلك ، ينصب التركيز اليوم على المشاريع ذات المستوى الصحيح من الإرهاق المسبق ، بدلاً من نوع معين من الاستثمار. إن توفر العميل ومستوى أمان الإيجار هو الذي يحدد ما إذا كان المشروع سيمضي قدماً - ما إذا كنا نتحدث عن منشأة مضاربة أو BTS أو BTO.
ESG - لم تعد ميزة تنافسية ، ولكن ضرورة
أصبحت الشهادات الخضراء مثل Breeam أو LEED هي معيار السوق بشكل متزايد في قطاع المستودعات. أصبح من الصعب الآن العثور على مشروع جديد لا يتضمن شهادة بيئية بالفعل في مرحلة التخطيط. إن الحد الأدنى من مستوى Breeam جيد جدًا هو المعيار الآن ، ويهدف معظم المطورين الذين يقومون بتطوير مرافق الفئة A إلى ممتازة.
كما تظهر المستودعات المعلقة المتميزة أيضًا في السوق ، مما يدل على التزام الصناعة المتزايد بالاستدامة والطموح المتزايد للمطورين. بالنسبة للمستثمرين ، أصبحت جوانب ESG واحدة من المعايير الرئيسية - التي تؤثر ليس فقط على قرار الالتزام بمشروع ، ولكن أيضًا تقييمه اللاحق.
تجدر الإشارة إلى أن الشهادات في الوقت الحاضر لها أيضًا تأثير قابل للقياس على التمويل. تقوم البنوك بتمويل مشاريع الاستثمار بشكل متزايد ، مما يعتمد على شروط القرض بشكل متزايد على تسجيل ESG ، حيث تلعب الشهادات البيئية دورًا مهمًا. نتيجة لذلك ، يتوقفون عن أن يكونوا مجرد أداة للصور ويصبحون عنصرًا حقيقيًا لبناء القيمة للخصائص. باختصار - لم تعد الشهادة البيئية ميزة تنافسية ، ولكنها معيار ملزم. في كثير من الحالات ، يكون من المتطلب المسبق أن يتحقق أو بيع المشروع.
مثبطات الاستثمار
واحدة من أكثر الحواجز شيوعًا التي تؤخر تحقيق استثمارات التخزين والإنتاج هي إجراءات إدارية مطولة - وخاصة تلك المتعلقة بالحصول على قرار بيئي وتصريح بناء. تنطبق معظم الصعوبات على استثمارات الإنتاج في التكتلات الكبيرة ، حيث يمكن أن تستغرق الإجراءات البيئية وحدها ما يصل إلى عامين.
أظهرت السنوات الثلاث الماضية أيضًا مدى صعوبة تأمين قدرات الاتصال الكافية - خاصةً للشركات التي تخطط لفتح مرافق الإنتاج في بولندا. إن زيادة الطلب على الطاقة ، بالإضافة إلى محدودية توافر الأراضي المتقدمة ، يجعل من الصعب بشكل متزايد العثور على مؤامرة من الأرض مع إمكانية الوصول السريع إلى الكهرباء. غالبًا ما تصل الأوقات العادية التي يقدمها مشغلي الطاقة إلى عدة سنوات ، مما يعيق بشكل كبير بداية سلسة للاستثمار.
تشمل الحواجز الإضافية:
• الافتقار إلى خطط التنمية المحلية ، التي تجبر المستثمرين على الحصول على قرارات بشأن الظروف التنموية ،
• الإجراءات الإدارية المعقدة ، خاصة في حالة المشاريع المخطط لها في محيط المباني السكنية ،
• قضايا الممتلكات غير المستقرة - بما في ذلك النزاعات القانونية أو المطالبات أو الحاجة إلى دمج المؤامرات.
إنها مشاريع الإنتاج التي غالباً ما تواجه أعظم التحديات الرسمية والقانونية. أصبح توفر البنية التحتية وطول الإجراءات الإدارية الآن عوامل رئيسية لها تأثير حقيقي على وتيرة الاستثمار.
